주거용 오피스텔의 거래 단계별 과세 실태 및 개선방안에 관한 연구

초록

1980년대부터 업무와 주거를 겸하는 오피스텔이 등장하면서 정부의 주거정책에 따라 오피스텔에 대한 규제는 계속 변화해왔다. 초창기에는 주거로 전용하는 것을 막기 위해 업무 비율을 강제하였지만, 이후 주택공급 촉진 및 주거 안정을 목적으로 장려하였다. 최근에는 1～2인 가구의 증가와 아파트를 대체하는 투자 수단으로 주목을 받으면서 주거용 오피스텔에 대한 수요는 늘어나고 있다. 주택법은 2010년에 오피스텔을 준주택으로 규정하여 체계화하였지만, 세법에서는 오피스텔을 별도로 정의하지 않아서 세목마다 과세 여부 및 과세 방식이 다르다. 그렇다 보니 조세부담의 불공평성, 현황조사의 자의성 및 한계, 납세자의 예측가능성과 법적 안정성 저해, 납세자를 조세회피로 유인하는 문제점 등이 발생하고 있다. 주거용 오피스텔에 대한 세제상 개선방안을 고민할 때 현실과 조세정책적인 면, 전체 법질서의 통일성, 주거의 안정성 등을 모두 고려할 필요가 있다. 구체적인 개선방안으로는 오피스텔을 주택으로 보는 방안, 오피스텔을 일반건축물로 보는 방안, 세법에 주거용 오피스텔을 별도로 규정하는 방안, 현행 제도를 보완하는 방안, 납세자에게 선택권을 주는 방안 등이 고려될 수 있다. 생각건대, 오피스텔의 본질적인 성격에 따라 납세자의 의사를 최대한 존중하기 위해서는 세제에 있어서 주택으로 인정받을지 일반건축물로 인정받을지를 납세자가 선택하도록 하는 것이 타당하다. 이를 위해 세법의 규정을 명확하고 간명하게 개정하고, 납세자가 한 번 선택한 용도는 4년 정도 계속 유지하게 하며, 이를 위반했을 때에는 과태료 등을 부과하는 방안이 고려될 수 있다. 또한 신고내용과 실제 현황이 같은지를 조사할 수 있는 질문조사권을 강화하고, 전입신고 및 세무서의 사업자등록 내용을 납세자의 선택 내용과 비교 검증하는 전산시스템의 구축이 필요하다.

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