미국의 부동산에 대한 외국인의 투자규제와 국가안보- 31 CFR Part 802가 한국에 주는 시사점을 중심으로-

초록

미국 재무부는 2020년 외국투자위험심사현대화법(Foreign Investment Risk Review Modernization Act of 2018. 이하 FIRRMA)에 따라 31 CFR Part 802(이하 「부동산 규정」)를 공포하였다. 한편 미국 외국인 투자 위원회(Committee on Foreign Investment in the United States, 이하 CFIUS)는 부동산 관련 거래를 심사하여, 미국의 국가안보를 위협하는 경우 외국인과의 부동산거래를 중단할 수 있도록 하였다. 특히 FIRRMA에서는 국가안보의 규제 대상이 군사시설뿐만 아니라 국가안보에 잠재적으로 영향을 미칠 외국인의 투자와 거래에 대해 심사할 수 있도록 하고 있다. 「부동산 규정」은 거래와 관련한 부동산의 가치나 금액 그리고 관련된 부동산의 규모는 관계가 거의 없다. 핵심적 판단기준은 해당 부동산이 특정한 지리적 위치에 존재하는가에 있다. 미국이 부동산거래에 대해 CFIUS를 통해 심사를 강화하는 것은 특정 부동산거래의 결과로 발생하는 미국의 국가안보에 대한 위험을 경감 내지 완화하기 위한 것이다. CFIUS의 심사를 토대로 대상 부동산에 대한 외국인의 투자가 미국의 국가안보를 해칠 수 있다고 대통령이 판단하는 경우 투자와 거래를 중단시킬 수 있다. 주요 군사시설, 공항, 항만, 보호 지역 등에 대한 부동산이 그 대상이 된다. 본 논문은 미국의 「부동산 규정」에서 국가안보를 이유로 한 외국인의 부동산거래 중지와 투자 제한에 대해 살펴보고, 그것이 우리나라에 주는 시사점을 검토하고자 한다. 이를 위해 미국 「부동산 규정」의 경과를 살펴본 후 「부동산 규정」을 적용하는데 중요한 외국인과 법인, 지배와 모기업, 재산권과 임대 등의 개념과 기준을 검토하고자 한다. 물론 「부동산 규정」이 미국 내 모든 부동산에 대해 외국인의 투자나 거래를 제한하는 것은 아니다. 그 대상이 되는 심사대상 포트, 대상 부동산과 거래, 해당 군사시설 목록 등을 검토한다. 한편 미국은 「부동산 규정」이 적용되지 않는 예외 부동산과 예외 국가를 기준을 규정하고 있다. 적용 예외 국가로 선정되면 해당 국가의 외국인은 부동산거래와 투자 등에서 CFIUS의 심사를 받지 않는다. 현재 영국, 캐나다, 호주 등 3개국이 예외 국가의 대우를 받고 있다. 따라서 적용 예외 국가에 해당하지 않는 우리나라의 경우 CFIUS의 심사대상이 된다. 이와 관련된 CFIUS의 심사와 판단기준, 국가안보의 판단기준, 국가안보의 적용기준 등을 검토한다. 결론적으로 국가안보를 이유로 외국인에 대해 부동산의 투자와 거래를 중단 혹은 금지하는 「부동산 규정」이 우리나라에 주는 시사점을 제시하고자 한다. 특히 외국인의 부동산 취득규제 문제, 외국인 기준과 적용 예외 과제, 외국 법인 등의 기준과 과제, 외국인의 부동산 취득과 과세 문제에 대해 주는 시사점을 검토한다. 우리나라도 외국인 부동산 투자에 대해 국가안보 차원에서 규제가 필요하며, 이를 구체화하기 위해서는 외국인 투자 관련 법률인 「부동산거래 신고법」, 「외국인투자 촉진법」, 「군사기지 및 군사시설 보호법」, 「외국환거래법」, 「세법」 등에 대한 개정과 제도의 재정립이 필요하다는 점을 강조하고자 한다.

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