주택기지(宅基地) ‘사용권’의 실천적 곤경과 경로적 대응

초록

주택기지 ‘사용권’의 성질·명칭 및 ‘삼권분리(三权分置)’ 모델에 대해서는이론상 큰 논쟁이 존재한다. 이러한 쟁점을 명확히 하는 것은 주택기지 ‘삼권분리’ 개혁을 촉진하고, 중국의 현행 토지권리 체계를 완비하는 데 기여한다. 주택기지 사용권의 유통(流转) 과정은 성원(成员) 자격 보유 여부에 따라 외부 양도와 내부 양도로 구분되며, 각각 상이한 규칙이 적용된다. 임차 형태로유통되는 경우에는 ‘주택·토지 일체’ 원칙에 따라 양자 모두 중국 현행법상의임차 규정을 적용할 수 있다. 외부 양도 중 매매 방식에 의한 유통에는 법정임차권 규정을 적용하고, 증여나 상속 방식에 의한 유통에는 토지의 성질을 집단 경영성 건설용지 사용권(集团经营性建设用地使用权)으로 전환하여야 한다. 내부 양도의 경우, 양수인이 주택 및 주택기지 양수 요건을 충족하면 주택소유권과 주택기지 사용권을 취득하며, 요건을 충족하지 못할 때에는 주택 소유권과 (유상 사용료를 지급하는) 주택기지 사용권 또는 (신청에 따라) 집단경영성 건설용지 사용권을 취득한다. ‘제3의 권리’ 적용 범위를 명확히 한 후, 성원 자격 제한으로 인한 주택·토지 분리 문제를 해결하기 위하여 입법은 주택기지 임차에 관한 규정을 마련하고, 등기효력주의에 기초한 법정 임차권을형성하여야 한다. 주택기지 ‘사용권’의 성질은 ‘물권설’을 채택하고, 그 명칭은‘임차’적 특성을 반영하여야 한다. 아울러 주택기지 제도 개혁에서는 사용 범위를 확대할 필요가 있으나, 집단 경영성 건설용지 사용권과의 경계를 분명히 설정해야 하며, 주택기지 사용은 거주(부속 시설 포함) 및 농촌 산업형 영업 목적에 한정되어야 한다.

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